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Maj le 16 juin 2022

Pourquoi renégocier ou faire racheter son prêt immobilier ?

Les taux d’intérêt sont variables, c’est-à-dire qu’ils peuvent changer à tout moment sans préavis.
Le TAEG (Taux annuel effectif global) permet de calculer le coût du crédit. C’est un indicateur essentiel qui prend en compte tous les coûts d’un crédit, à savoir :

  • Le coût du crédit lui-même, c’est-à-dire le taux d’intérêt et les frais annexes ;
  • Les frais de dossier ;
  • Les frais d’assurance ;
  • Les coûts de garanties (hypothèque, cautions…).
  • Le TAEG peut être fixe ou variable en fonction du montant et de la durée du crédit.

Taux fixe et taux variable

Un crédit à taux fixe est un crédit dont les mensualités ne peuvent varier qu’à la hausse comme à la baisse pendant toute la durée du remboursement, sans pouvoir excéder un certain plafond. Ce type de crédit est généralement réservé aux personnes ayant un projet d’investissement immobilier.
En revanche, un crédit à taux variable (ou révisable) peut être à la hausse comme à la baisse pendant toute la durée du remboursement, avec possibilité de pouvoir modifier ses mensualités en contrepartie d’un allongement possible de cette durée.
Les intérêts sont calculés sur une base constante et sont donc plus faibles que dans le cas d’un crédit à taux fixe mais ils peuvent augmenter en période de baisse des taux.
Les taux de crédit immobilier
Taux fixes ou taux variables ? Le choix dépendra de votre projet et des conditions d’emprunt.
Les taux fixes sont fixés à l’ouverture du crédit, c’est-à-dire que les mensualités sont connues dès le départ et restent identiques pendant toute la durée du prêt, même si les taux baissent. Les banques peuvent proposer des crédits immobiliers à taux fixe mais elles se réservent également la possibilité d’augmenter leurs marges sur les prêts à taux variable.
Les taux variables sont calculés à chaque échéance sur la base d’un indice de référence qui peut être un taux de base bancaire (taux interbancaire + marge de la banque) ou un indice boursier (Euribor, Libor…).
Le crédit immobilier à taux révisable : comment ça fonctionne ?
Le crédit à taux révisable est également nommé prêt à paliers ou prêt progressif. Dans ce cas, les intérêts sont calculés par palier en fonction du montant emprunté et le capital restant dû est recalculé à la fin de chaque période.
Ce type de prêt peut s’avérer plus intéressant car il permet d’adapter son emprunt en cas de hausse des taux. Il peut donc se révéler plus avantageux qu’un crédit fixe sur le long terme, mais nécessite d’être vigilant sur les échéances à venir et sur les frais liés au crédit.
Comment trouver un crédit immobilier avec des taux bas ?
Les taux bas ont permis aux banques de réduire leurs taux d’intérêt sur les crédits immobiliers. Cependant, ils ne peuvent pas être la seule explication à cette baisse des taux. En effet, les banques ont tout intérêt à attirer les emprunteurs avec des offres attractives et des taux bas pour faire fructifier leur activité.
Les banques doivent donc se montrer compétitive et proposer des conditions d’emprunt intéressantes aux futurs propriétaires afin que ceux-ci n’hésitent pas à contracter un prêt immobilier.
Ainsi, il est tout à fait normal de voir des emprunteurs se tourner vers les banques pour trouver un crédit immobilier avec des taux bas et des conditions attractives. Cependant, il ne faut pas oublier que le coût global du prêt immobilier reste plus élevé qu’il y a quelques années.

Le crédit immobilier avec un apport personnel : est-ce rentable ?

L’apport personnel représente généralement 10% à 20% du montant total du projet d’achat immobilier mais ce n’est pas toujours une obligation.
Il peut être judicieux d’apporter un apport personnel pour obtenir un meilleur taux de crédit, car cela permet de diminuer la mensualité et donc le coût total du crédit. Il est également possible d’utiliser cet apport personnel pour payer les frais annexes comme les frais de notaire par exemple.
L’apport personnel permet aussi aux banques d’évaluer la capacité d’emprunt de l’emprunteur en fonction de ses revenus mais aussi de son épargne, ce qui peut s’avérer utile dans certaines situations.
En outre, il est possible d’obtenir un prêt immobilier avec un seul apport, ce qui peut être intéressant si le montant des revenus de l’emprunteur n’est pas trop élevé et que son apport personnel est important.

Les frais de notaire : qu’est-ce que c’est ?

Il est obligatoire de payer les frais de notaire lorsque vous achetez un bien immobilier. Ces frais peuvent être payés par l’acquéreur ou par le vendeur selon les conditions prévues dans l’acte de vente. Les honoraires du notaire sont composés de différents éléments : les impôts et les taxes, les déboursés, la rémunération du notaire lui-même et éventuellement des autres intervenants (notaire-huissier) ainsi que des frais divers.
Le prix d’achat au m2 en France
La valeur moyenne de l’immobilier à Paris a atteint un record historique en 2019 avec 10 080 euros le mètre carré, contre 8 610 euros en 2018, soit une hausse de 13%.
La moyenne nationale se situe quant à elle dans la moyenne basse des grandes villes françaises avec 3 780 euros le mètre carré. Les prix de l’immobilier ont également progressé dans les départements d’Outre-Mer : +5,3% pour la Guadeloupe et +6,1% pour la Martinique.
En province, le prix au m2 moyen est de 4 940 euros. Les plus fortes hausses sont enregistrées dans les villes où l’immobilier est le plus cher. Ainsi, à Paris, les prix ont progressé de 6,5% en un an, pour atteindre 10 080 euros le mètre carré.
Le marché des maisons anciennes
Le marché des maisons anciennes a connu une forte baisse en 2019 : -8%, soit 1 730 000 ventes. Les prix au m2 ont reculé de 2% et atteignent 4 840 euros en moyenne. Le volume de ventes est quant à lui en hausse de 3% à 5% par rapport aux années précédentes, mais les prix ont augmenté plus rapidement que le volume.
L’immobilier ancien est particulièrement prisé des investisseurs. Les biens d’exception sont très recherchés et représentent un tiers environ de la demande. La hausse du nombre d’acheteurs a entraîné l’augmentation du prix moyen au m2, qui s’établit désormais à 4 840 euros en moyenne pour les maisons anciennes dans l’ancien. Le prix médian est quant à lui de 5 060 euros, soit 1% de plus qu’il y a un an. Il s’élève à 4 940 euros pour les maisons anciennes dans le neuf.
Le marché des appartements anciens
Le marché des appartements anciens est en baisse depuis trois ans : -3%, soit 2 070 000 transactions. Les prix au m2 ont baissé de 2% sur l’année, pour atteindre 3 690 euros le mètre carré. La hausse du nombre de ventes a entraîné une forte augmentation du prix de vente médian, qui atteint 4 710 euros au m2.
L’offre est très réduite dans l’ancien. En effet, le stock représente moins de 10% des logements disponibles. Les délais de vente s’allongent et atteignent désormais plus d’un an. Le marché des appartements anciens se situe à un niveau inférieur à celui des maisons anciennes : les prix y sont inférieurs d’environ 15%.
Le marché de la maison neuve
Le marché des maisons neuves est stable depuis trois ans : le prix médian d’une maison neuve dans l’ancien est de 4 840 euros, soit -1% par rapport à 2017. Le prix au m2 s’établit en moyenne à 3 680 euros.
L’offre est plus importante que la demande, ce qui permet une hausse des prix de vente médian, qui atteint 3 730 euros. Les délais de vente sont très longs (plus de deux ans) et atteignent désormais plus d’un an. Le marché des maisons neuves se situe à un niveau inférieur à celui des appartements anciens : les prix y sont inférieurs d’environ 15%.
Le marché des appartements neufs
Le marché de l’appartement neuf a connu la même évolution que le marché de la maison neuve : le prix médian au m2 est stable depuis trois ans, à 4 910 euros. Le nombre de ventes reste faible (moins du quart des logements mis en vente). Les délais de vente sont également plus longs : le marché se situe à un niveau inférieur à celui des maisons neuves. Le prix au m2 y est de 5 020 euros, contre 4 840 euros dans l’ancien.
Les logements neufs sont plus chers que l’ancien, mais les prix sont en baisse depuis deux ans.
Le marché du logement neuf a connu la même évolution que le marché de la maison neuve : le prix médian au m2 est stable depuis trois ans, à 4 910 euros. Le nombre de ventes reste faible (moins du quart des logements mis en vente). Les délais de vente sont également plus longs : le marché se situe à un niveau inférieur à celui des maisons neuves. Le prix au m2 y est de 5 020 euros, contre 4 840 euros dans l’ancien..